Die Immobilienfinanzierung ist ein langfristiges Vorhaben, welches eine große Herausforderung darstellt. Unabhängig davon, ob bereits ein Haus abbezahlt wurde und es sich um die Finanzierung einer Zweitimmobilie handelt, gehen damit Risiken einher, die die eigene finanzielle Sicherheit bedrohen.
Eine Fehlplanung könnte im schlimmsten Fall mit dem Abbruch des Bauvorhabens und der Privatinsolvenz enden. Dann ist nicht nur der eigene Traum vom Eigenheim geplatzt, sondern der finanzielle Rahmen in den nächsten Jahren engen Grenzen gesetzt.
Welche Risiken liegen während der Baufinanzierung vor und müssen berücksichtigt werden? Folgende Faktoren sind von Immobilienkäufern dringend zu beachten, um nicht am Ende vor dem finanziellen Ruin zu stehen.
Vorsicht vor diesen Fallen
Bei der Finanzierung einer Immobilie stellen die nachstehenden Faktoren die größten Risiken dar. Sie können das gesamte Bauvorhaben bedrohen und eine frühzeitige Absicherung ist ratsam, damit der Hausbau auf einem sicheren Fundament steht.
Steigerung der Materialkosten
Vor Beginn der Bauphase wird eine genaue Kalkulation der Kosten durchgeführt. Dabei stehen sowohl Erfahrungswerte als auch die Betrachtung der gegenwärtige Lage am Markt im Vordergrund. Anhand dieser Berechnung findet die Festlegung des Darlehens statt, wobei üblicherweise bereits ein kleinerer Puffer eingeplant ist.
Kommt es jedoch zu wahren Kostenexplosionen des Baumaterials am Markt, stellt dies den Bauherren vor schwerwiegende Probleme. Denn die abgeschlossene Baufinanzierung ist nicht mehr ausreichend, um sämtliches Material zu beschaffen. Selbst der Puffer reicht nicht mehr aus, sodass eine Nachfinanzierung erforderlich ist.
In der Praxis hat dies zudem bereits einige Bauträger in die Insolvenz getrieben. War der Bau einer Immobilie zuvor eine lohnenswerte Investition, führen die höheren Materialkosten zu einem Minusgeschäft. Die Einnahmen aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen reichen nicht mehr aus, um den Bau zu decken. So kommt es zu einem Baustopp und häufig lässt sich die Insolvenz des Bauträgers kaum mehr vermeiden. Die Käufer der Eigentumswohnungen stehen dann vor einer unfertigen Immobilie und das bezahlte Geld sehen Sie kaum mehr wieder.
Wachsende Bauzinsen
Die Bauzinsen beeinflussen maßgeblich, wie teuer die Immobilienfinanzierung ist. Denn kaum ein Käufer bezahlt das Haus komplett aus dem eigenen Sparvermögen. Steigen die Bauzinsen, fällt die monatliche Belastung des Zinsaufwandes höher aus.
Bei Abschluss der Baufinanzierung sollte dies keine Überraschung darstellen. Denn das Zinsniveau ist bekannt und das Budget lässt sich entsprechend festlegen. Mithilfe der Sollzinsbindung ist das Risiko überschaubar und für einige Jahres unveränderlich. Käufer wissen also, was auf Sie zukommt.
Problematisch wird es, wenn die Sollzinsbindung ausläuft und die Suche nach einer Anschlussfinanzierung läuft. Wurde der ursprüngliche Kredit zu wesentlich geringeren Zinsen abgeschlossen, bestand die Hoffnung, dass das Zinsniveau stabil bleibt.
Ein Anstieg der Bauzinsen führt in dieser Situation jedoch zu einer unvorhergesehenen Mehrbelastung. Übersteigt diese das eigene Haushaltsbudget, bleibt nur noch der Verkauf der Immobilie. Bauherren dürfen dementsprechend nicht zu optimistisch in die Zukunft schauen und müssen bereits einplanen, dass die Zinsen steigen können.
Sinkendes Einkommen
Auch auf der Einkommensseite können negative Entwicklungen auftreten. Der Verlust des eigenen Arbeitsplatzes reißt ein großes Loch in das Haushaltsbudget, sodass die laufenden Kreditraten kaum mehr zu bedienen sind.
Ein weiteres einschneidendes Erlebnis stellt die Geburt des Kindes dar. Häufig entscheidet sich ein Partner in diesem Zuge das Arbeitspensum zu reduzieren, um mehr Zeit mit dem eigenen Kind verbringen zu können.
Um sich vor solchen Einnahmeausfällen zu schützen, sollte die Finanzierung so geplant sein, dass diese von einem Einkommen allein tragbar ist. Dies nimmt einige Last von den Schultern und gewährt eine größere Freiheit, wenn es um die berufliche Zukunft geht.
Umgang mit den Risiken
Auf den ersten Blick mögen die Gefahren bei der Finanzierung einer Immobilie zu einer großen Unsicherheit und Angst führen. Doch mit etwas Vorbereitung lassen sich die Risiken minimieren, sodass mit höherer Wahrscheinlichkeit das Bauvorhaben wie geplant gelingt.
- Eigenkapital ansparen
Die erste Maßnahme sollte es sein, mehr Eigenkapital anzusparen und dies entweder direkt einzubringen oder zumindest als zusätzliches Polster zur Verfügung zu haben. Je höher die Zinsen, desto eher lohnt es sich den Anteil des Eigenkapitals zu erhöhen und weniger angewiesen auf das Fremdkapital zu sein.
Ein größerer Puffer fängt auch unvorhergesehene Kosten auf, sodass das Bauvorhaben nicht direkt vor dem Aus steht. Allerdings bedeutet dies auch, dass die Ansparphase länger dauert. So könnte der Traum vom Eigenheim noch wenige Jahre auf sich warten lassen.
- Längere Sollzinsbindung vereinbaren
Das Zinsänderungsrisiko stellt insbesondere bei Abschluss während eines niedrigen Zinsniveaus eine Gefahr dar. Es könnte der optimistische Ausblick bestehen, dass die Zinsen weiterhin günstig bleiben.
Um nicht plötzlich von steigenden Zinsen überrascht zu werden, ist eine längere Sollzinsbindung sinnvoll, wenn das Zinsniveau gerade niedrig ist. Mindestens 15 bis 20 Jahre bieten sich dann an, um keine Sorgen vor steigenden Zinsen haben zu müssen.
Zwar geht die längere Sollzinsbindung auch mit minimal schlechteren Zinskonditionen einher, gewährt aber eine größere Sicherheit. Erst bei einem höheren Zinsniveau ist es eine Überlegung wert, die Frist lediglich auf 10 Jahre zu setzen, um später von fallenden Zinsen zu profitieren.
- Absicherung gegen Einkommensausfälle
Das Einkommen ist ein weiterer Knackpunkt, wenn es um die Bedienung des Kredits geht. Kreditnehmer sollten über unbefristete Arbeitsverträge verfügen, welche über die nächsten Jahre eine gewisse Sicherheit gewähren. Die besten Konditionen erhalten Beamte, da deren Einkommen am sichersten gilt.
Der Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung könnte für Arbeitnehmer sinnvoll sein, um sich vor solch einem Risiko abzusichern. Hierfür ist jedoch individuell die Situation zu betrachten.
Für Selbstständige gilt der Grundsatz, dass Sie mehr Eigenkapital benötigen und das Einkommen als weniger beständig gilt. Hier sind größere Geldreserven für einen erfolgreichen Abschluss der Baufinanzierung erforderlich.
Absehen von einer Baufinanzierung sollten Personen in der Ausbildung oder Probezeit. Das Arbeitsverhältnis gilt als zu unsicher, sodass das Bauvorhaben noch warten muss.
Erfolgreich die Fallen bei der Baufinanzierung berücksichtigen
Der Bau der eigenen vier Wände stellt ein komplexes Vorhaben dar. Für die Bauherren bedeutet dies eine lebenslange Verpflichtung, welche genau geplant sein muss.
Zwar lassen sich nicht alle Fallstricke komplett vermeiden, doch hilft es, sich der Risiken bewusst zu sein. Mit einem genaueren Überblick und etwas mehr Rücklagen gelingt es, die Risiken zu minimieren, sodass das Bauvorhaben verwirklicht wird.
Ein Gastbeitrag von Sebastian Jacobitz, Wohnora.de.
