Mit REITs können Anleger Mieteinnahmen erzielen, ohne selbst Immobilien kaufen zu müssen. Wir erklären dir, wie die Anlageklasse funktioniert und was dahinter steckt.
Der Kauf einer Immobilie kann ganz schön teuer werden. In den meisten Großstädten gehen schon kleine Eigentumswohnungen für nicht weniger als 300.000 Euro über die Ladentheke. Die Preise für Häuser sind noch um ein vielfaches höher. Wer in Immobilien investieren möchte, muss tief in die Tasche greifen und jede Menge Fremdkapital aufnehmen – so die allgemeine Vorstellung. Doch tatsächlich kannst du auch mit deutlich weniger finanziellen Mitteln vom Immobilienmarkt profitieren.
Was sind Real Estate Investment Trusts?
Eine der wohl besten Alternativen, in Immobilien zu investieren, sind REITs. Die Abkürzung REIT steht für “Real Estate Investment Trust” und bezeichnet eine Kapitalgesellschaft, die sich auf den Besitz und die Verwaltung von Immobilien spezialisiert hat. Im Gegensatz zu anderen Immobiliengesellschaften entwickeln REITs keine Immobilien zum Weiterverkauf. Stattdessen besitzen sie Immobilien, vermieten diese und schütten die Mieteinnahmen an die Anleger aus. Die Ausschüttung erfolgt in Form einer Dividende.
Wie gewöhnliche Aktiengesellschaften werden auch REITs an der Börse gehandelt. Allerdings unterliegt ein Unternehmen, dass sich als REIT qualifizieren möchte, gewissen Anforderungen. Diese gesetzlichen Bestimmungen unterscheiden sich von Staat zu Staat. Um in Deutschland als REIT gelistet zu werden, müssen mindestens 75 Prozent des Vermögens in Immobilien angelegt sein. Außerdem müssen 90 Prozent der Immobiliengewinne an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Im Gegenzug sind die Unternehmen von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit.
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Auf der Suche nach REITs wird man auf unterschiedliche Kategorien stoßen. So gibt es zum Beispiel solche REITs, die öffentlich an der Börse gehandelt werden, solche, die nicht an der Börse gehandelt werden und andere, die nur privaten Personen zugänglich sind. Des Weiteren gibt es REITs, die sich auf einen ganz bestimmten Bereich des Immobiliengeschäfts spezialisieren, seien es nun Einkaufszentren, Büroräume, Wohnungen, Einfamilienhäuser oder gesundheitliche Einrichtungen wie z.B. Krankenhäuser oder Wellness-Zentren.
Nicht immer fällt ein REIT unter eine bestimmte Kategorie. Manche Unternehmen setzen auf eine breite Diversifizierung und erzielen Einnahmen aus unterschiedlichen Immobilientypen. Ein besondere Art der REITs stellen die Hypotheken-REITs, sogenannte mREITs, dar. Wie der Name schon verrät, legen diese Unternehmen ihr Vermögen in Hypotheken an.
REITs: Vor- und Nachteile gegenüber Direktkauf
In den Vereinigten Staaten haben sich REITs seit den 60er-Jahren zu einer attraktiven Anlageklasse entwickelt. Auch in anderen Ländern, wie z.B. Frankreich und Australien, werden die speziellen Immobiliengesellschaften fleißig gehandelt. In Deutschland gibt es derzeit noch kaum REITs und das obwohl der Immobilienmarkt hierzulande als der größte Europas gilt. Grund dafür sind spät verabschiedete Gesetze und die Präferenz der Deutschen, Gebäude direkt zu kaufen. Dabei bietet ein Investment in REITs jede Menge Vorteile gegenüber einer Immobilien-Direktanlage.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Keine Kreditaufnahme nötig | Immobilien können nicht privat bewohnt werden |
| Breite Diversifikation dank vieler Immobilien | Steuern auf Dividende fällig |
| Schon kleine Anlagesummen ausreichend | – |
| Man muss sich nicht um Immobilie kümmern | – |
| Leichte Handelbarkeit | – |
Lohnt sich der Kauf eines REITs?
REITs sind besonders für solche Anleger attraktiv, die eine passive Einkommensquelle aufbauen möchten. Je nach Unternehmen werden die Mieteinnahmen, aus Sicht des Anlegers die Dividende, monatlich oder quartalsweise ausgeschüttet. Da REITs jedoch einen Großteil ihrer Einnahmen an die Anleger weitergeben müssen, fallen die Dividenden oft höher aus als bei gewöhnlichen Aktiengesellschaften.
Die Real Estate Investment Trusts können auch in Form eines ETFs erworben werden. Auf diese Art lässt sich deine Geldanlage breit diversifizieren. In Indizes wie dem FTSE EPRA NAREIT Global befinden sich Immobiliengesellschaften aus der ganzen Welt. In den meisten Fällen besteht ein solcher Index jedoch nicht nur aus REITs, sondern auch aus anderen börsennotierten Immobilienunternehmen. Schuld daran ist die Tatsache, dass die meisten REITs aus den USA stammen, während Länder wie Deutschland vermehrt auf klassische Immobiliengesellschaften setzen. Nur durch den Mix ist eine weltweite Abbildung des Immobilienmarkts möglich.
Das Geschäftsmodell der REITs ist bereits relativ risikoarm. Rendite kann entweder durch den Verkauf der Wertpapiere oder durch regelmäßige Dividendenzahlungen erzielt werden. Allerdings sollte man bedenken, dass Kursentwicklungen stark von den Immobilienpreisen abhängig sind. Die Immobilienpreise wiederum werden von den Zinsen beeinflusst. In Zeiten niedriger Zinsen florieren Immobilien deswegen, während Hochzinsphasen naturgemäß das Gegenteil bewirken.
Auch leiden die REITs unter hohen Zinsen, weil sich Anleger in solchen Perioden lieber mit Anleihen eindecken oder das Vermögen auf dem Sparbuch parken. Die Zinsentwicklung kann sich also doppelt auf die Kurse der Wertpapiere auswirken. Nichtsdestotrotz ist das Risiko mit REITs Geld zu verlieren nicht höher als bei normalen Aktien – wenn nicht sogar niedriger. Wichtig ist nur, dass man langfristig investiert und auch Krisenzeiten aussitzen kann.
Die 10 größten REITs der Welt
International betrachtet können Anleger auf eine ganze Reihe von Immobiliengesellschaften zurückgreifen. Das sind die 10 REITs mit der größten Marktkapitalisierung:
| Name | Immobilientyp | Marktkapitalisierung | Dividendenrendite |
|---|---|---|---|
| American Tower | Sendeanlagen & Funkmasten | 100,80 Mrd. | 2,43% |
| Prologis | Logistik | 91,17 Mrd. | 2,46% |
| Crown Castle | Glasfaser & Funkmasten | 73,00 Mrd. | 3,35% |
| Equinix | Rechenzentren | 56,46 Mrd. | 1,92% |
| Public Storage | Self-Storage | 53,65 Mrd. | 2,51% |
| Realty Income | Einkaufszentren | 39,29 Mrd. | 4,36% |
| Welltower | Gesundheitswesen | 38,70 Mrd. | 2,75% |
| Simon Property | Einkaufszentren | 36,85 Mrd. | 5,82% |
| Digital Realty Trust | Rechenzentren | 35,07 Mrd. | 3,80% |
| SBA Communications | Funkmasten | 34,45 Mrd. | 0,85% |
Real Estate Investment Trusts und Steuern
Die Steuern, welche auf die Dividenden anfallen, bestehen aus Abgeltungssteuer, Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer – je nach Bundesland sind das zusammen 26,38 bis 27,99 Prozent Abgaben an den Staat. Bei ausländischen REITs sieht die Situation ein wenig anders aus. In den USA wird beispielsweise eine Quellensteuer von 15 Prozent erhoben. Dadurch verdienen die Herkunftsländer der REIT-AGs an den Dividenden mit.
Für dich macht das keinen großen Unterschied. Zwischen Deutschland und den USA besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Das heißt, Abgaben, die du bereits in einem anderen Land auf deine Gewinne tätigen musstest, werden in Deutschland nicht doppelbesteuert, sondern nur um den nötigen Betrag erweitert. Die zu zahlende Steuerlast bleibt also gleich. Aber Achtung: Nicht in jedem Land gibt es ein Steuer-Abkommen. Bevor du ein Investment tätigst, solltest du die steuerliche Situation genauestens unter die Lupe nehmen.
